Assurance prêt immobilier : moins cher en 2021 !

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Les bonnes nouvelles se font rares en cette période, alors ne boudons pas notre plaisir ! L'assurance qui couvre un prêt immobilier vous coûte désormais moins cher. 13% d'économies par rapport à 2020, et grâce à qui ? La concurrence, qui exerce une pression salutaire sur les tarifs de l'assurance emprunteur.

Baisse des tarifs de l'assurance de prêt

Selon Cyrille Chartier-Kastler, fondateur du site Good value for money, les tarifs moyens en assurance de prêt immobilier ont baissé de 13% entre 2020 et 2021. Pour avancer ce chiffre, les experts de ce site prescripteur de contrats d'assurance ont passé au crible 350 tarifs auprès d'une vingtaine d'opérateurs. Le relevé annuel des offres en assurance de prêt permet donc d'observer un très net recul des prix, une révélation que le média Moneyvox a eu la primeur.

La concurrence porterait-elle enfin ses fruits dans un marché capté par les bancassureurs ? Cyrille Chartier-Kastler en est persuadé et notre rédaction également. En dépit d'une réglementation qui s’est étoffée depuis plus d'une décennie, l'assurance de prêt reste la chasse gardée des bancassureurs, mais le combat de certains parlementaires, à commencer par l'ex-sénateur Bourquin, a fait bouger les lignes. L'acharnement employé par certains, élus, assureurs, courtiers, associations de consommateurs, n'est pas vain, en obligeant les banques à revoir leur politique tarifaire.

"Certains prix aberrants du passé disparaissent", indique Cyrille Chartier-Kastler. On pense en premier lieu aux emprunteurs de plus de 50 ans, qui, sans nécessairement incarner des risques accrus en termes de santé, écopent des tarifs les plus élevés. L'offre de plus en plus large pour ces profils exacerbe la concurrence, ce qui a une incidence sur les tarifs. Les banques et leurs assureurs partenaires, qui conçoivent leurs produits sur le principe de mutualisation, ont introduit une plus grande segmentation pour s'approcher des alternatifs. Il en résulte des tarifs plus personnalisés qui tirent les moyennes vers le bas.

Une réglementation qui prône la concurrence

Tout n'est pas rose pour autant. Si la baisse des tarifs en assurance de prêt est le signe d'un remodelage du marché, les bancassureurs ne lâchent pas la bride. Leurs parts de marché atteignent toujours plus de 85%, à deux mois du onzième anniversaire de l'entrée en vigueur de la loi Lagarde sur la liberté de choix du contrat d'assurance. Depuis, deux autres textes ont tenté de libéraliser le marché en donnant l'opportunité aux emprunteurs de changer de formule en cours de prêt :

la loi Hamon de juillet 2014 : tout nouvel emprunteur peut résilier le contrat d'assurance dans les douze mois qui suivent la signature de l'offre de prêt, et le substituer par une assurance alternative à couverture au moins équivalente.
l'amendement Bourquin de janvier 2018 : au-delà de la première année, l'emprunteur a la possibilité de substituer le contrat en cours à chaque échéance, toujours dans le respect de l'équivalence de garanties.

Fin 2020, deux députées ont tenté de faire passer un projet de loi visant à rendre effective la résiliation à tout moment de l'assurance de prêt, et d'aligner ainsi la réglementation de ce produit sur celle d'autres assurances résiliables selon le bon vouloir de l'assuré (assurances habitation, auto/moto, complémentaire santé). Le texte a été retoqué par le Conseil Constitutionnel, mais le débat reste ouvert, puisque tout récemment le Comité Consultatif du Secteur Financier a décidé de réunir les forces en présence pour essayer de trouver un consensus afin de faciliter enfin le changement d'assurance. À défaut d'accord, il se dit que le législateur pourrait de nouveau s'emparer du sujet et mettre les banques au pied du mur.

Faire jouer la concurrence pour payer moins cher

Il est certain que les établissements de crédit jouent des gros bras pour imposer leurs formules bancaires. Malgré les lois en faveur du libre choix du contrat, les emprunteurs peinent à exercer leur droit, que ce soit au moment de la signature du crédit ou en aval. Manœuvres dilatoires, dénigrement des offres concurrentes, désinformation, tout est bon pour dissuader le client d'aller voir ailleurs. La banque est en position de force, puisque c'est elle qui distribue le crédit. Aucun emprunteur ne souhaite compromettre son projet immobilier en s'opposant frontalement aux diktats du prêteur et pourtant le jeu en vaut la chandelle.

Si les tarifs baissent en moyenne, on est bien loin d'un alignement des prix avec ceux des alternatifs. À couverture équivalente, un contrat groupe bancaire coûte deux à quatre fois plus cher qu'une offre déléguée. Dans la grande majorité des situations, les assureurs externes sont plus compétitifs grâce à une segmentation plus fine que celle désormais partiellement opérée par les banques.

Sur la durée totale d'un crédit immobilier, un emprunteur peut économiser jusqu'à 15 000€. S'il n'a pu souscrire l'assurance de son choix à la signature du prêt, il a tout loisir de dénoncer le contrat en cours de prêt. Plus tôt il engage une démarche de résiliation/substitution, plus important sera le gain. Des centaines voire des milliers d'euros selon le profil, la durée restante du prêt et le capital à assurer.

Les consommateurs ne sont pas seuls dans cette quête de l'assurance au meilleur tarif. Les courtiers spécialisés comme Magnolia.fr accompagnent tout emprunteur qui souhaite bénéficier d'une couverture optimale au prix le plus juste. En comparant les offres, chacun a le pouvoir de dire non à la banque sans contrevenir à ses exigences.

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La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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