Assurance de prêt immobilier : comment faire baisser son coût en 2023 ?

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Difficile de passer à côté de l’assurance emprunteur quand on souhaite obtenir un crédit immobilier. Destinée à protéger la banque et l’emprunteur en cas d’aléas de la vie qui empêcheraient le second de rembourser sa dette, l’assurance est une dépense contrainte qui coûte cher. Il est heureusement possible de négocier le contrat lors de la demande de prêt, mais aussi une fois le prêt signé grâce à la loi Lemoine. En aval comme en amont, la délégation d’assurance est l’option gagnante pour faire baisser le coût de votre prêt immobilier.

Quel est le coût de l’assurance emprunteur ?

Avant d’aborder son aspect financier, parlons de son importance. L’assurance de prêt immobilier vise à sécuriser les sommes en jeu en cas d’accidents de la vie qui priveraient l’emprunteur de ressources. Les risques couverts par l’assurance sont précis :

décès
dépendance à 100%
invalidité permanente totale ou partielle
incapacité de travail
éventuellement perte d’emploi.

Chaque risque renvoie à une garantie. Les deux garanties obligatoires sont les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), auxquelles viennent s’ajouter selon les exigences de la banque les garanties invalidité/incapacité.

Une personne en activité professionnelle devra nécessairement souscrire à la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. Selon la garantie activée, l’assurance rembourse à la banque tout ou partie du capital restant dû, ou des mensualités, à hauteur de la quotité d’assurance de prêt choisie lors de la souscription.

La banque, l’emprunteur, mais aussi ses ayants droit, sont protégés par l’assurance en cas de défaillance. Une protection qui a un coût non négligeable, puisqu’elle pèse en moyenne un tiers du coût global du crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. L’assurance est plus ou moins chère selon le profil de l’emprunteur, l’âge étant un paramètre central dans la tarification. Voici le coût moyen par tranche d’âge indépendamment de tout autre risque (santé, profession, pratique sportive) :

Négocier son assurance emprunteur pour économiser

L’assurance de prêt est une dépense contrainte qu’il est heureusement possible de négocier. En vertu de la loi Lagarde, depuis septembre 2010, vous pouvez souscrire à l’assurance de votre choix, et refuser celle présentée par le prêteur. Selon le principe de délégation d’assurance, vous avez l’opportunité de choisir une offre externe plus compétitive qui doit toutefois répondre aux exigences de la banque.

Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder rapidement et facilement aux meilleurs contrats alternatifs du marché. Les assurances individuelles proposées par les prestataires concurrents sont jusqu’à 60% moins chères à garanties équivalentes.

Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information (FSI) remise par la banque pour comparer les garanties sur une base objective, et sur le Taux Annuel Effectif Assurance (TAEA), seul indicateur fiable permettant de comparer aisément la part de l’assurance dans le coût global du crédit. Votre seule obligation : que le contrat alternatif soit au moins aussi couvrant que l’assurance bancaire.

N'hésitez pas à solliciter les services d’un expert. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous accompagner tout au long du processus, de la recherche de l’assurance la mieux adaptée à votre situation au meilleur prix, dans le respect de l’équivalence de garanties, à la présentation du contrat délégué à la banque.

Changer son assurance emprunteur en cours de prêt

La délégation d’assurance de prêt offre une flexibilité que n’ont pas les assurances groupe bancaires largement standardisées, pour lesquelles les risques sont mutualisés et les tarifs uniformisés. Souscrire l’assurance de son choix pour faire des économies est malheureusement trop souvent voué à l'échec. Environ 85% des emprunteurs sont couverts par l’assurance de leur banque en dépit des avantages financiers qu’ils gagneraient à préférer une assurance déléguée.

Si, comme une majorité d’emprunteurs, vous avez souscrit à l’assurance de votre banque, vous pouvez modifier le scénario et récupérer du pouvoir d’achat. Depuis le 1er septembre 2022, vous bénéficiez de la loi Lemoine, un texte fondamental qui renforce les droits des emprunteurs, puisqu’il les autorise à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Plus besoin d’attendre la date d’échéance qui constituait auparavant l’obstacle majeur au changement de formule en cours de prêt.

Dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit, vous avez tout loisir de résilier l’assurance du prêteur et de souscrire une nouvelle offre moins chère et tout aussi protectrice.

Pourquoi s’embarrasser encore de démarches administratives chronophages et complexes ? Détrompez-vous ! Le changement d’assurance de prêt est simple et rapide. Grâce à un comparateur en ligne, vous sélectionnez le contrat le plus compétitif qui répond aux exigences de la banque et envoyez votre lettre de résiliation accompagnée du nouveau contrat et des conditions générales. Sachez qu’un courtier peut prendre en charge l’ensemble des formalités et assurer un suivi continu.

En changeant d’assurance emprunteur au plus tôt après la signature de l’offre de crédit, vous pouvez économiser 20 000€ ou plus sur la durée restante de remboursement. Quel emprunteur refuserait de se priver d’un tel gain en pleine période d’inflation ? Aucun. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, le courtier Magnolia.fr a traité plus de 250 000 demandes de changement et fait économiser plus de 300 millions d’euros à l’ensemble de ses clients. À votre tour de profiter d’une réglementation qui rend immédiatement du pouvoir d’achat aux emprunteurs.

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En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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